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冷眼:又一个原油宝……

眼界决定命运,很多障碍基本上是不可逾越!看似你有选择,其实你根本没得选!

文 / 冷眼

这些年,中国人都在抢房,特别是抢房子中最硬核的学区房,因为学区房除了普通房子的居住属性之外,还多了一层意思,就是对应好学区。在很多人的投资版图里,抢到了学区房基本是只涨不跌、稳赚不赔的,抢到就是赚到。就算溢价20%、30%也愿意买。但是,最近北京出台的一道政策,基本点燃了学区房崩溃的导火线。我们看下是怎么回事!

4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学,消息一出,引发震动。

根据新规,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。

这意味着,继海淀、东城、朝阳等教育大区之后,北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。

什么意思呢?就是说以前的学区房政策,说白了就是一个萝卜一个坑。现在多校划片了,一个萝卜N个坑。

以前你花几千万买一套,只要是学区房,100%妥妥地能上对应的好学校。前几年,有两个关于北京学区房的新闻,在全国引爆话题。有一个10多平米的过道房,其实就是一个走廊,价格卖到了46万,请注意不是总价,是单价,46万/平,高出了北京平均房价的四倍。还有一个很小的半地下室学区房,卖出1050万天价等新闻引发广泛关注。

大家花天价买这种老破小的房子,基本上都是冲着学区房去的。而就是这种房子,也是僧多粥少,抢购队列越来越壮大,学区溢价飙升。

这也加重了围观白领们的危机感,毕竟学区房往大了说就是一张阶层跃升的门票,最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。

而现在政策一变,那些天价购买学区房的人基本要哭晕在厕所,因为你的孩子不一定上号学校了,也可能被分到其他普通学校。你比市场价溢20%、甚至30%以上购买的学区房,只可能买到了一个比较小的抽签的机会。你要是学区房的投资者,你会怎么想?

所以消息一出,引发震动。毫无疑问,这是地产界大杀器,一套房锁定一个学区的时代彻底要结束了!学区房价值面临重估,这种重估很可能是暴跌。

可能有朋友会说,不就是北京的一个区的政策变动吗?有什么值得大惊小怪的呢?我这里给大家分析一下。

作为准“央区”之一,西城区坐拥众多部委机构,名校林立,堪称教育高地中的教育高地。

如果说北京集中了全国最好教育资源的王冠,西城则是王冠上最大的那颗明珠。除了爱马仕包包、劳力士手表之外,学区房是他们不可缺少的标配。有了学区房,你就有了上流社会的门票。

在北京,“多校划片”的改革已经进行了好几年了,北京其他拥有优质区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。但西城一直没有采用“多校划片”,仍然可以凭借一套房100%锁定优质教育资源,可以说是全国学区房最硬核的堡垒。

所以这次,西城区推进“多校划片”和“六年一学位”,其信号意义非同一般。这恰恰说明,北京对学区房真的要动真格解决这个顽疾,房住不炒在学区房上得到体现。全国一盘棋,北京作为首都,往往是政策先行者,“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后,势必向其他城市推进。因为北京都能克服困难解决,其他城市都不在话下。学区房在全国的神话将接连破灭,全国的房价挤泡沫将在学区房大带领下,更上一层楼。

所以,从现在开始,不管你有孩子或者有房子(学区房),都应该密切关注国家学区房的政策,因为北京既然打出了一个样子,从2020年,中国每个城市的学区房政策都进入了密集改革阶段。

这件事中最惨的人不是那些西城老居民,而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。这一政策出台,意味着自己买的房子瞬间缩水20%以上。一个政策数百万元可能就没有了,这比买原油宝的人要惨得多。

购房者看到下跌的房价,又承受着月供的压力,那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了,这也给了我们所有人以警示。

一旦教育政策变动,那么学区房的教育溢价也会随之变化,风险陡然增加。当初白纸黑字、信誓旦旦承诺的条件,也可能瞬间就朝令夕改,让你投资血本无归。

学区资源是房产可变度最高的资源,一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘,这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚,来得比较超预期而已。

这几年,恰恰是教育政策变动最为频仍的几年。去年,苏州工业园区在楼市调控压力下,将“五年一学位”调整为“九年一学位”,学位锁定期突然从5年变成9年。

前年,深圳有城区也在学位压力之下,改变过去“对口入学”的规则,罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。虽然最后只是虚惊一场,但这无疑发出警醒:政策变量,已经成了学位房的重要影响因子。很多人也许进入购买学区房的大坑里。

而深圳的学区房更是疯狂,有23.5平米的房子卖到710万,一平米超30万,远远超过西城区,在教育资源不如西城区的情况下。深圳学区房泡沫比北京大得多。

所以,买房只看学区房这个,显然风险已经越来越大。而相比较之下,一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的,所以在买房时,应该取不变价值而避变动风险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的,作为资产的持有者,我们最想要永远是稳定且明确的规则,最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。

一直以来,消费与房价的关系,就是拆东墙与补西墙的关系。一二线城市的消费受到房价挤压,家庭将自己可支配收入的90%以上都用来买房、还房贷的时候,钱包必然会空,哪里还有钱消费呢?加上现在灾情之后,收入不稳定,更加没有人敢消费。这也是为什么报复性消费没来,报复性储蓄到来,大家都存钱不花钱的主要原因。消费在GDP增长中占了56%左右,没有消费,中国的经济比外贸订单撤单还要惨。

刚才我还说过,学区房是阶层跃升的门票。而如果上升通道被少数人挤占得水泄不通,多数人被排斥在外,不能顺利实现阶层的跃进,当然也就没有动力创造财富,整个社会就更加没有活力。

学区房的终结,或许打开了阶层向上跃迁的通道,给贫寒子弟逆袭,提供了一种可能性。让这个社会的最底层人,看到一线光亮。

所以当下,我给大家的建议是,无论在哪个城市,对于这类由于学区而被爆炒起来老破小的房子,如果你是有潜在需求的家长,建议你在购房斟酌再三,三思而行;如果你是业主,看好机会就跑吧,有钱又愿意接盘的已经不多了。

如果你要跑,我这里再给大家一个建议!花钱买国外护照,其实比买学区房划算得多!你如果真爱你的孩子,就给他买一个好的国家的护照,这比在北京花500万买一个11平米的房子,性价比更高。

前两年,一则关于外国籍学生免试上清华的消息,戳痛了无数钻破头买学区房,想让孩子赢在起跑线上父母的神经,成为众多媒体关注的焦点:“外国人上清华明年起无需考试,申请审核通过即可”根据清华招生办最新消息:国际学生本科招生将从2017年开始采用申请-审核制度,取消笔试,以往清华录取本科国际学生采用的是笔试+面试的形式,要求国际生先按报考的专业类别参加4-5个科目的考试,再通过加试或面试最终录取。

这意味着,只要你的孩子有一本外国护照,不管是美国、欧洲还是非洲、拉丁美洲的,只要持有效外国护照或国籍证明4年以上,且近4年在国外实际居住2年以上,就可以免考进入中国最好的清华。可以说,惊掉了无数父母的下巴!

现在,很多父母都挖空心思为孩子创造条件,一般的父母则为孩子拼命报补习班,父母陪孩子熬夜做作业,掏空父母还自己的6个钱包凑钱给孩子买学区房,为了让孩子努力上清华冲刺,这基本是每一个中国家长为自己孩子规划的最好未来。

以上只是十年前的玩法,而富裕阶层现在已经不这么玩了,他们在孩子很小就请私人外教,上学的年龄让孩子直接上一年十万以上的国际学校,参加美国常青藤学校夏令营,为了高中之后进入美国顶级高校做准备;有的干脆直接赴美生子,或者举家移民拿到外国身份。他们的地平线,是很多国内家庭人仰望星空时看到的天花板……

清华、北大是中国两所最好的高校,无数孩子努力的目标。然而世界有时候就是不公平的。有人每天学习12小时,高考成绩660也会和清华失之交臂!但是有人每天学习6小时,掌握2500个汉语词语就可以免试申请清华,通过率还很高。这里说的第一类人是内地普通学生,第二类人是随父母移民海外的华侨学生。

什么叫做输在起跑线?你的护照和你家娃的国籍就是孩子的起跑线,“十年寒窗不如一纸国籍”,一本护照可以秒杀你十年寒窗的奋斗;父母的眼界就是孩子的起跑线。

贫穷确实会限制人的想象力,在眼界短浅、财力有限的人眼里,学区房是他们看得见的有助于提升孩子起跑线的重要渠道。在我看来,学区房就是一个伪命题。很多父母希望自己的孩子上好的学校,不要输在起跑线上,其实有这样眼界狭隘的父母,其实你的孩子已经输在了起跑线上。

如果能花500万买一个11平米的学区房,为什么不给孩子买一个外国国籍,不管是海外生子还是移民入籍。这样的投资,远胜于学区房。外籍学生上清华已经不需要笔试,只要面试合格就行,每年还有8万人民币的补贴。大家买学区房都是为了能让孩子上清华,而有眼光的父母,早就绕过了购买学区房、培优这些阶段,直指目标,一劳永逸解决了这个问题。

眼界决定命运,很多障碍基本上是不可逾越!看似你有选择,其实你根本没得选!

你还在为别人换个国籍免考上清华感到惊诧和不公的时候,人家早就把这当成了教育投资的日常开支和标配。你还以为人家只是靠着外国护照站到比你家娃更高的起点,其实人家随便拎出一条,都能在这场教育竞赛中碾压取胜。更何况,他们的赛道和你的不一样,根本不存在起跑线高地的比较!

所以,这场由北京西城区学区房改革带来的冲击波,注定还将继续下去。那些这两年争破头、排长队、倾尽所有抢购学区房的家长,以为买到学区房就获得一张阶层跃升的门票的人,注定都是这场废除学区房运动中的韭菜!那些山峰之巅的人,早已在全世界用护照布局了!

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